Hypotheek Verloop Grafiek

Wat is een hypotheek verloop grafiek?

Een hypotheek verloop grafiek toont hoe je hypotheek zich ontwikkelt over de gehele looptijd: de maandlast blijft bij een annuïtaire hypotheek gelijk, maar de verdeling tussen rente en aflossing verandert elk jaar. In het begin gaat het grootste deel naar rente; aan het einde bijna alles naar aflossing.

De grafiek maakt dit verloop inzichtelijk en toont ook wichtige mijlpunten: wanneer daalt je restschuld onder de 50% van de oorspronkelijke hypotheek? Wanneer overtreeft de aflossing voor het eerst de rente — het zogeheten omslagpunt? En wat is de situatie op het moment dat je rentevaste periode afloopt?

Hoe werkt de berekening?

De hypotheek wordt berekend als een annuïteitenlening. De maandlast (A) is gedurende de volledige looptijd gelijk en wordt berekend met:

Voor elke maand berekent de tool vervolgens hoeveel van de maandlast naar rente gaat (restschuld × maandrente) en hoeveel naar aflossing (maandlast − rente). De restschuld daalt elke maand met het aflossindeel.

Het omslagpunt: wanneer betaal je meer aflossing dan rente?

Bij elke annuïtaire hypotheek is er een omslagpunt — het exacte moment waarop je maandelijkse aflossing voor het eerst groter wordt dan de betaalde rente die maand. Vóór het omslagpunt gaat meer dan de helft van je maandlast naar rente; erna gaat meer naar aflossing.

Het omslagpunt ligt altijd precies op de helft van de looptijd. Bij een 30-jarige hypotheek is dat rond jaar 15, bij een 20-jarige hypotheek rond jaar 10. Dit geldt ongeacht het rentepercentage — alleen de looptijd bepaalt wanneer het omslagpunt wordt bereikt.

Loan-to-Value (LTV): wat is het en waarom is het belangrijk?

De Loan-to-Value (LTV) is de verhouding tussen de hypotheekschuld en de woningwaarde, uitgedrukt als percentage. Een hypotheek van €350.000 op een woning van €420.000 geeft een LTV van 83,3%.

De LTV is om twee redenen belangrijk:

• Renteopslag: bij een hogere LTV rekenen banken een hogere rente. Daalt je LTV door aflossing of waardestijging van de woning onder 80%, dan heb je recht op een lagere renteopslag bij renteverlenging.
• NHG: de Nationale Hypotheek Garantie is beschikbaar voor hypotheken tot €435.000 (2025) en geeft toegang tot een gunstigere rente. De LTV mag daarvoor niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde.

De verloopgrafiek toont de LTV op drie momenten: nu (bij aanvang), na de rentevaste periode, en aan het einde van de looptijd (altijd 0% — de hypotheek is dan volledig afgelost).

Rentevaste periode: wat verandert er daarna?

De rentevaste periode (RVP) is de periode waarvoor je hypotheekrente vaststaat. Na de RVP wordt de rente herzien. Dit kan gunstig uitpakken (als de marktrente gedaald is) maar ook ongunstig (als de marktrente gestegen is).

Op het moment van renteherziening wordt je nieuwe maandlast berekend op basis van de resterende schuld, de nieuwe rente en de resterende looptijd. De grafiek toont met een verticale stippellijn precies wanneer je rentevaste periode eindigt en wat de restschuld op dat moment is.

Tip: als je LTV op het moment van renteherziening onder een drempelwaarde is gedaald (bijv. 80%, 75% of 60%), heb je recht op een lagere renteopslag. Controleer dit bij je bank vóór de RVP afloopt.

Veelgestelde vragen

Waarom daalt mijn restschuld zo langzaam in de eerste jaren?

Bij een annuïtaire hypotheek is de maandlast gelijk, maar in het begin bestaat die vrijwel geheel uit rente. De aflossing is in het eerste jaar minimaal. Pas na het omslagpunt (halverwege de looptijd) daalt de restschuld steeds sneller. Dit is het wiskundige gevolg van de annuïteitenformule en geldt voor elke hypotheek met een vaste maandlast.

Wat is het verschil tussen een lineaire en annuïtaire hypotheek?

Bij een lineaire hypotheek los je elke maand een vast bedrag af (hypotheek ÷ looptijd in maanden). De rente daalt daardoor maandelijks, en ook de maandlast daalt. In totaal betaal je minder rente, maar de beginmaandlasten zijn hoger. Bij een annuïtaire hypotheek is de maandlast altijd gelijk, maar betaal je in totaal meer rente. De annuïtaire hypotheek is in Nederland veruit het meest voorkomend.

Hoe bereken ik mijn nieuwe maandlast na de rentevaste periode?

Na de RVP wordt de maandlast herberekend met dezelfde annuïteitenformule, maar nu op basis van: de resterende schuld op dat moment, de nieuwe rente, en de resterende looptijd. Gebruik de annuïteiten calculator met deze nieuwe gegevens om je nieuwe maandlast te berekenen.

Kan ik tussendoor extra aflossen?

Ja. De meeste hypotheekverstrekkers staan 10–20% boetevrije extra aflossing per jaar toe. Extra aflossen verlaagt de restschuld en daarmee de rente die je daarna betaalt. Gebruik de Extra Aflossen Calculator om de exacte besparing te berekenen.